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INVERSION EN LADRILLOS ....para tener en cuenta

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Invertir en inmuebles sigue siendo una de las alternativas de inversión más elegidas por los argentinos. Y con el blanqueo por delante, seguramente eso se confirmará. Pero no es lo mismo comprar un inmueble que invertir. En general, se compran inmuebles pero no se invierte, aún pensando que se lo hace. Estos son los 4 errores más comunes que se cometen y que hacen que una inversión, deje de serlo:
1. Creer que nunca se puede perder capital cuando se invierte en inmuebles.
Es importante tener en cuenta que al momento de adquirir un activo inmobiliario al valor de mercado, el inversor empieza perdiendo 10% de su capital si lo quiere realizar, ya que en promedio el costo de escrituras y comisiones de compra y venta es del 10%.
A su vez, en el caso de que el activo haya sido adquirido en una fase de contracción o recesión y el inversor quiera desinvertir tendrá que esperar muchos años para recuperar el valor o estar dispuesto a asumir fuertes pérdidas. Esto pasa en Argentina, pero también adquiriendo inmuebles en el exterior.
Por ejemplo, quien adquirió inmuebles residenciales en pre-construcción en Miami entre 2004 y 2006, tuvo en 2009 una baja del 50% del valor alcanzado en 2007 y en el caso de no haber vendido durante el 2014 o 2015 momento que habían recuperado gran parte de su valor perdido, deberán esperar hasta el 2022 para acercase a los valores adquiridos en 2005. Es decir 17 años a tasa 0 y estamos hablando de Estados Unidos. Y si consideramos una tasa de costo de oportunidad habrá perdido cerca del 50% de su capital.
Al mismo tiempo, si el inmueble no fue administrado eficientemente durante la tenencia, es posible que por el bajo rendimiento que generan estos inmuebles por alquiler, también el inversor haya incurrido en perdidas adicionales para mantenerlo. Es decir, no todas son rosas, hay que saber invertir, no sólo es una cuestión de comprar, aún en mercados considerados seguros.
2. Creer que el rendimiento está basado sólo en los ingresos por renta.
Esto frecuentemente es así para compradores de propiedades que compran a valor de mercado y las mantienen por muchos años. Los grandes inversores sofisticados construyen el rendimiento adquiriendo propiedades debajo del valor de mercado, administrándolos eficientemente para generar el máximo rendimiento por alquiler durante la tenencia y aprovechando los periodos de tasas de apreciación mas fuertes que tienen los activos en las fases de recuperación y expansión del ciclo para venderlos en el momento mas conveniente, es decir cuando estas tasas empiezan a decrecer.
En general, también las personas comparan el precio de venta más los alquileres cobrados frente al precio de compra y dejan de lado muchos gastos que disminuyen sensiblemente la rentabilidad neta. Al proyectar estos rendimientos es muy importante considerar comisiones en cada etapa del proceso, impuestos, gastos de remodelación o arreglos realizados y los gastos de mantenimiento.
3. Creer que su exitosa experiencia de comprar un bien que luego se revalorizó, se repetirá sin parar.
Generalmente cuando un inversor adquiere una propiedad y obtiene un buen rendimiento por la revalorización del mismo a lo largo de 4 o 5 años, naturalmente buscará repetir la misma inversión pensando que va a poder obtener el mismo resultado. Sin embargo, en activos inmobiliarios prácticamente nunca es así.
En general, luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a decrecer e inclusive en fases de corrección y recesión las tasas de apreciación pasan a ser negativas.
Para lograr sostener adecuados rendimientos, se requiere desplazarse de un tipo de activo a otro en el mismo mercado o directamente ingresar en otro mercado en la fase del ciclo apropiada.
Existen innumerables estadísticas publicas en USA, España y otros países del mundo inclusive en Argentina que demuestran que cuando se realiza una inversión pasiva, es decir, se mantiene en cartera un inmueble a largo plazo 20 años o más, la apreciación real descontada inflación tiende a 0 %. Ahora bien hay momentos en donde las apreciaciones superan el 10% anual y esto se da en fases de recuperación y expansión de los ciclos inmobiliarios, con lo cual, la clave esta en aprovechar esas ventanas y luego desplazarse para evitar destruir el valor creado.
Ejemplos genéricos que demuestran fuertes apreciaciones fueron Argentina entre 2004 y 2008, España entre 2003 y 2007 y Estados Unidos entre 2010 y 2014. Y ejemplos de rendimientos nulos o negativos : Argentina entre 2011 y 2015 , España entre 2008 y 2013 y Estados Unidos entre 2007 y 2010.
4. Creer que la rentabilidad por alquiler se obtiene simplemente tomando el valor del alquiler y restarle el impuesto inmobiliario.
En realidad cuando se calcula el rendimiento por alquiler además del impuesto inmobiliario hay que tener en cuenta muchas variables que son las que finalmente impactan en el rendimiento. Por ejemplo, los periodos de vacancias, los seguros, el impuesto patrimonial, el impuesto a la propiedad, los gastos de mantenimientos (expensas) que en países como EEUU los paga el propietario, las comisiones de inmobiliarias, previsión de reparaciones e imprevistos, los gastos de administración, , etc.Al incluir estos conceptos, se reduce a la mitad o menos la rentabilidad teórica que proporcionan generalmente los agentes inmobiliarios.
Por otro lado, es sumamente importante asegurarse que los ingresos por alquiler y todos los gastos mencionados sean acordes al valor de mercado y que los plazos para alquilar sean mínimos, ya que en caso de tener mas de 1 mes la propiedad vacía al año y asumir gastos elevados, el rendimiento proyectado por alquiler se reduce drásticamente y puede llegar a ser nulo o negativo.

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Hoy no es para comprar nada............nada...............esperemos se aumente la miseria asi bajan los activos y queda mejor la relacion= polvo de putas/qq de soja,,,jajajaja......q momentos el 2001-2002-2003..hasta el 2005..parecia q nunca se acababa la plata.......q lendoooooooooooooo,,,hoy si estuvieran los brekas abiertos no podriamos ir por lo costoso q seria...jeje

Un petazo en el 2002 salia 5 pesos........q epocas Crying or Very sad Crying or Very sad

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en el 2003 -2004 compre 3 estancias en argentina ....

nunca me equivoque tanto a la vista de los hechos ...

si me hubiese ido a Uruguay tendria el doble y me hubiera ahorrado las angustias ...

si hubiera comprado acciones del Galicia hoy tendria 20 veces mas ....

...pero , es facil con el diario del lunes ....

al campo lo intervinieron , esclavizaron y robaron 12 anios ...

continua ...y NUNCA va a acabar hasta que se rebelen feo ...

eso no pasa porque son buenudos , individualistas , creen que se salvan sembrando mas ,
y fundamentalmente son cagones ...

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Al negocio hay que atenderlo sotreta.......no te podes ir asi como asi y dejarlo librado
a la buena de Dios......pensar que eso hacian los Oligarcas del 1900........y se iban a
vivir a las Europas y alla "tirar manteca al techo", (creo que conte en el foro la historia
de la manteca al techo) y cuando quisieron acordar........no había nada para gastar, uffff
si vieras por la zona la cantidad de apellidos ilustres que andan "puchereando" y solo por
nombrar algunos....Pereyra Iraola, Rodriguez Larreta, Santamarina, ja, y ahora tenes que
escucharlos, la culpa es de Peron......manga de vagos, la única a favor que tenían, es que
eran cultos.......no como ahora que de pedo han ido a la escuela, gente bruta a mas no poder.
No creo la gente actual sea cagona......pasa que con 200 ha....que se yo , poco mas que
un kiosco bien instalado y en lugar clave!!!

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No somos cagones..............
Es un estilo de vida,,,,,no me gusta vivir en la ciudad q qres q haga aver-ga????????

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No Don Arnold, es mas facil decir los inmueble estan caros por el atrazo cambiario en moneda dura, y al campo lo van a expropiar, retener, asaltar hasta que sean tres lo dueños seguro que un samid o un K o algo asi, (Pararse frente a la correnta del rio puede parecer heroico, pero somos tres gatos locos aunque vayamos todos, por lo que paso, no es cobardia es matematicas). Y cuando sean tres lo dueños el poder pasar de la rosada a las estancia.

Y sera el sueño cumplido de los cabeza de termo, van ser explotado, tendran algo para contarle a sus hijos, entregaran su hija para que el patron ejercite el derecho de pernada, (felicidad pura), alguien por fin hara cargo de sus vidas, ademas los seudointelectuales podran huir a europa a contar como son perseguidos, y quizas consigan unos viaticos (sueño del pibe).

Negro, vos crees cualquier cosa, a la argentina de los 90 y de esos apellidos, lo que le paso fue shumpeteriano, tenian un modelo agroexportador exitoso, y llego la mecanizacion a la agricultura y transporte; que libero el 50% de la tierra productiva que antes mantenia los animales de tiro. Eso fue agravado por la crisis del 30, donde el cierre de las economias a nivel mundial hace que la reconversion de la economia argentina sea muy complicada seguido ademas que cuando se da la oportunida para realizar esa reconversion, llega el Coronel, devenido por decreto suyo en general.
El resto es historia.

Saludos.

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