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TODO CARO...no comprar

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1 TODO CARO...no comprar el Vie Jul 28 2017, 13:53

El precio de los inmuebles se va a destruir
Felipe Ramírez
Buenos Aires, Argentina ––– Aquellos que me siguen desde hace tiempo saben cuál es mi opinión sobre los precios inmobiliarios en la Argentina. Desde hace 5 años que vengo diciendo lo mismo.

Y desde hace 5 años que me vengo equivocando…

Estoy convencido que los precios se van a destruir… pero año tras año suben casi sin pausa.

Ahora, ¿por qué pienso que los precios tienen que bajar?

Mi razonamiento es muy simple. Miro la oferta y la demanda y saco conclusiones. El supuesto “equilibrio” del mercado no me cierra por ningún lado.

Por un lado la oferta de inmuebles es cada vez mayor. Si bien durante el último par de años los emprendimientos en el pozo fueron menos populares que antes, siguen habiendo construcciones en Buenos Aires. Nuevos departamentos se agregan a la oferta todos los años.

Por el lado de la demanda, ésta es cada vez menor. Cada vez menos argentinos pueden comprar un departamento en dólares con sueldos destruidos en pesos. Esto, sumado a que casi no hay créditos, hace que la demanda sea cada vez menor.

¿Quién compra departamentos en nuestro país entonces?

Los inversores, aquellos que tienen dinero o negocios en el exterior y que pueden pagar precios cada vez más altos en dólares porque es la única inversión en la que confían en nuestro país. No confían en el sistema financiero, con razón. Entonces ellos son los únicos que compran.

Gracias a ellos, los inversores, el mercado sube todos los años. Con muy pocas transacciones, pero sube al fin. Y mas importante, estos inversores logran que el mercado no se destruya como tendría que ocurrir si ellos no existiesen.

Mi impresión era que estos inversores iban a terminar desapareciendo a medida que la economía entre en recesión, sus ingresos disminuyan y empiecen a necesitar los dólares para vivir. O a medida que la renta de los departamentos sea tan baja que ya no tenga sentido hacer la inversión.

Pero nada de esto ocurrió…, o mejor dicho, algo de eso ocurrió, pero surgieron otras variables que mantuvieron a los inversores firmes, tal vez no comprando agresivamente, pero más importante de todo, no vendiendo a precios más bajos.

Debido a esto, mi pronóstico nunca se convirtió en realidad.

Pero cuidado, sigo pensando lo mismo. A pesar de haber “errado” en el pronóstico en forma reiterada, mi razonamiento sigue siendo el mismo: los precios se deberían destruir.

Por eso me puse muy contento cuando en el Diario Clarín leí una excelente nota sobre el tema. Un economista muy prestigioso, Juan José Cruces, de la Universidad Di Tella, puso un poco de datos duros e investigación a mi “intuición”.

Y Cruces llego a la misma conclusión. La entrevista que le hace el periodista de Clarín Gustavo Bazán es imperdible. Se titula "Los inmuebles están caros, es un momento ideal para vender" y a continuación incluyo los párrafos más interesantes:

“Pero al decir que los inmuebles están sobrevaluados, ¿implícitamente no está sugiriendo que hay más chances de que bajen?”

“No, pueden seguir subiendo. Pero los datos históricos son éstos: la vivienda, en metros cuadrados ajustados por inflación, costaba en el promedio de los años 1976 a 1990 30.000 pesos de hoy. En la Convertibilidad el metro cuadrado llegó a bajar a 20.000 pesos y ahora está en los 40.000 pesos. Hoy los precios están en su máximo histórico, siempre hablando en pesos ajustados por inflación. Pero ello no quita que mañana puedan estar incluso más altos.”

“¿Cuál sería el precio justo entonces?”

“Mi cómputo implica una reducción de entre 30 y 50% respecto a los precios actuales.”

“¿Cómo llega a ese valor? ¿No piensa que de ahora en adelante el precio justo sea el de hoy?”

“Sería difícil que eso suceda. Para justificar el precio de hoy tenemos que descontar los flujos de fondos futuros (de alquileres) a un rendimiento del 3%, similar al de un bono del tesoro de los Estados Unidos. Eso no ocurre en ningún otro sector de la Argentina. El descuento a esa tasa del 3% sugiere que el precio está inflado. Pero esto no implica que yo estoy diciendo que estos precios van a bajar mañana. O el año que viene o en dos años.”


Repito: “esto no implica que yo estoy diciendo que estos precios van a bajar mañana. O el año que viene o en dos años”. Pero de que van a bajar, van a bajar.

Podés acceder a la entrevista completa haciendo clic aquí. Si te interesa el tema y tenés algunos minutos más disponibles, te recomiendo su lectura, tiene mucho contenido interesante.

Hay algo que no vas a encontrar en la nota que es muy relevante y útil para los inversores inmobiliarios argentinos. Estoy hablando de dos gráficos que miden la evolución de los precios en dólares y en pesos.

El primer cuadro mide el precio de los metros cuadrados en dólares desde el año 1976 hasta la actualidad.



Allí podemos ver cómo el precio del metro cuadrado, medido en dólares, pasó de alrededor de 700 dólares en el año 2002 hasta un máximo de 3.300 dólares en la actualidad. En el año 2012 el precio del metro cuadrado ajustó, pero rápidamente se recuperó y volvió a nuevos máximos medidos en dólares.

Pero si medimos los precios en pesos ajustados por inflación, el análisis es muy diferente.



Desde hace diez años que los precios en pesos ajustados por inflación están semi-fijos en torno a los 48.000 pesos el metro cuadrado. Durante el cepo cambiario se dispararon, pero ahora volvieron al mismo nivel. Y como ves en la serie de tiempo, en pesos ajustados por inflación están en máximos históricos.

Conclusión, no es momento para comprar. Es momento para vender. Para volver a un equilibro de mercado, Cruces proyecta una baja de entre el 30% y 50% en pesos. Aparte no dejan rentabilidad, menos del 3% anual.

Por eso es momento de hacer otras inversiones que actualmente cuentan con mucho mayor potencial.

El mercado siempre se toma su tiempo para corregir los desequilibrios. Pero tarde o temprano, hace su trabajo.


------------------------------------------------------

Lo mismo pasa con los campos ....sobrevaluados por miedo a que les roben los ahorros en los bancos .

Ojo cuando ponen la plata ...Argentina por este camino marcha a una Crisis igual , mejor o peor que el 2001 , (nadie lo sabe ni cuando llega ) , pero seguro que llega porque los politicos no pueden hacer el ajuste y el pueblo no lo quiere y asi un dia explota en la cara ....

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2 Re: TODO CARO...no comprar el Vie Jul 28 2017, 18:25

deja que primero vendo, después que acomode!

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3 Re: TODO CARO...no comprar el Vie Jul 28 2017, 19:13

Esta todo caro........lo comparto plenamente...pero nadie t cree, ni me cree.

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4 Re: TODO CARO...no comprar el Vie Jul 28 2017, 20:08

Para los pobres todo es caro, o por lo menos lo es para mi.

Despues las cosas valen lo que se paga.

Aca el problema es la inflacion que crea el complejo mañana sera mas caro, la comparacion de precios es temporal no espacial.

Saludos.

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5 Re: TODO CARO...no comprar el Vie Jul 28 2017, 20:38

zorba escribió:Para los pobres todo es caro, o por lo menos lo es para mi.

Despues las cosas valen lo que se paga.

Aca el problema es la inflacion que crea el complejo mañana sera mas caro, la comparacion de precios es temporal no espacial.

Saludos.


Yo no puedo comprar nada.
Asi q me obliga a direccionr los recursos a lo unico q puedo hacer,,,,,,tomar cada ves q pudo mas tierra,,,sembrando cada ves mas,,para ganar cada ves menos,,jajajaja,,,,un ciclo virtuoso.

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6 Re: TODO CARO...no comprar el Vie Jul 28 2017, 22:36

Don mono, deja el fernet y hace números, si siembras cada vez mas y recibís cada vez menos, algo esta mal.

La ventaja de los arrendatarios chicos o mas o menos es que no tienen costo de estructura o esta es mínimo, la chata, el fono y la comida en la Estacion de servicio, o sea tenes que recibir el margen bruto menos impuestos x ha y sumas mas por cada ha que haces; eso es así hasta que el tamaño te obliga a hacer estructura.

Saludos.

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7 Re: TODO CARO...no comprar el Sáb Jul 29 2017, 10:25

zorba escribió:Don mono, deja el fernet y hace números, si siembras cada vez mas y recibís cada vez menos, algo esta mal.

La ventaja de los arrendatarios chicos o mas o menos es que no tienen costo de estructura o esta es mínimo, la chata, el fono y la comida  en la Estacion de servicio, o sea tenes que recibir el margen bruto menos impuestos x ha y sumas mas por cada ha que haces; eso es así hasta que el tamaño te obliga a hacer estructura.

Saludos.
jjajaja
no me puedo qjar...........

lo q digo es lo siguiente..........
Gano dinero por sembrar----------si
Me sirve para comprar cosas--------no

Est todo artificilmente caro,,,,esa es l realidad.

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8 Re: TODO CARO...no comprar el Sáb Jul 29 2017, 12:44

Voy a comentar la nota de inicio del post.
Una confesión de El equívoco repetido año tras año. Y la esperanza de que el quiebre soñado llegará finalmente. (Remeda a los testigos de Jehová que encuentran las senales de la inminente llegada de El momento).
Partiendo de precios estrafalarios como $ 48,000 o US$ 3,300. Que sólo puerto Madero, como excepción y no como regla, puede tasar el metro cuadrado.
Para las casas en ciudades del interior se manejan de mil a mil quinientos dólares dependiendo de terreno, ubicación, calidad, etc.
Es una inversión segura?  Si.
Es rentable puesta en alquiler?  Hoy si.
Que depreciación del dólar hubo desde 1980 hasta nuestros dias? Level Entry Cars Industries 5000 vs.12000= 240 %.
Cuando llegará la crisis destructora de valor?  a) cuando los sueldos retrocedan en dólares y por consecuencia el valor del alquiler.  b) Cuando el costo de construcción baje en dólares significantivamente respecto de actual. c) Cuando haya un stock de viviendas superior a la demanda de compra mas de alquiler.
Por el contrario, con otras inversiones que recepten el ahorro con mas rentabilidad., con crecimiento económico,  con mas trabajo,  con mejores sueldos,  etc. Habrá revalorización.
Que cosas encarecieron la vivienda?
El atraso cambiario. Las exigencias de loteos con todos los servicios. La legislación sobre construcción. Los impuestos y tasas,  la mejora de accesorios terminaciones y materiales.  
Esperando la baja. El que no entra estuvo 10 años perdiendo. El que entre luego de la baja tendrá más unidades pero ganará recien y solo si, el mercado se recupera.
Arnold 2 lo entiende seguramente. Por eso nos invitó a pensar y ayudarlo a darse cuenta.

Gracias



Última edición por aldomiqueo el Sáb Jul 29 2017, 13:11, editado 1 vez

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9 Re: TODO CARO...no comprar el Sáb Jul 29 2017, 12:57

una confesion ..del ..equivoco ....( no se enoje profe pero del y al son de la primaria ...)

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10 Re: TODO CARO...no comprar el Sáb Jul 29 2017, 13:05

Leiste.
Me'aseguro'que'sos'bos.
Opinión?

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11 Re: TODO CARO...no comprar el Lun Jul 31 2017, 19:48

el que comprò propiedades en Argentina en los ultimos 40 años, SIEMPRE ganò plata

Màs atràs en el tiempo no voy porque me faltan referencias, pero creo que tambièn ha sido màs que positivo

a no ser que el paìs se convierta en un nuevo Zimbabwe, eso va a sequir pasando

el asunto, es si tenès que vender obligado y tomar un precio malo

porque los ciclos siguen estando y estaràn

si las tasas afuera no suben fuerte, esa visiòn apocalìptica no va a pasar

podrà pasar una caìda fuerte de valores por alguna razon: oportunidad de compra

y opino esto yendo vendido

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12 Re: TODO CARO...no comprar el Lun Jul 31 2017, 22:06

Precios

" Habia un santiagueño que siempre sacaba a pasear su perro, un hermoso animal, y daba vueltas por la costanera, un entremés de esos que siempre hay le pregunto si lo vendía, a lo que el santiaguño con voz pausada respondió que si y que pedía 1 millón de dolares.
El preguntón pensó que estaba loco, y le contó a los otros paisanos, que concluyeron que no lo quería vender.
Paso el tiempo y un día vieron al santiagueño con dos gatos, el pregunton se le acerco y inquirió si había vendido el perro, a lo que pausadamente le respondió que "si" .
Incrédulo exclamo "y le pagaron un millón" , si volvió a responder el saniagueño con dos gatos de 1/2 millon.

Saludos

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13 Re: TODO CARO...no comprar el Lun Jul 31 2017, 22:08

compro soja a 500 /tt pago en 2030 ....cheques hoy ...

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14 Re: TODO CARO...no comprar el Lun Jul 31 2017, 22:54

Acepto entrega pero entrego el 2035

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15 Re: TODO CARO...no comprar el Mar Ago 01 2017, 19:21

Con dos gatos??? ya se uno el Mauri y el otro el guason Larreta.-

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16 Re: TODO CARO...no comprar el Mar Ago 01 2017, 22:02

Negro, yo los gatitos prefieron que sean mujer, pero gustos son gustos.

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17 Re: TODO CARO...no comprar el Mar Ago 01 2017, 22:55

me too ...


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18 Re: TODO CARO...no comprar el Miér Ago 02 2017, 12:01

Uhhhh que culo grande tiene esa señorita!!!!

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19 Re: TODO CARO...no comprar el Miér Ago 02 2017, 13:15

la comida canadiense ...

no la molestes sino me deja el espejo sucio ...

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20 Re: TODO CARO...no comprar el Miér Ago 02 2017, 13:16

Cris llega al 40 % en octubre sotreta ....

que van a hacer ??

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21 Re: TODO CARO...no comprar el Miér Ago 02 2017, 17:34

Y .....nada sotreta, un Senador mas o uno menos dificilmente modifique este desquicio....lo único
trabajar a futuro, quien te dice que para el 2019...Eso si . van a intentar todo de aqui a Octubre,
algo me preocupa, el recuento de votos se lo dieron a un Gallego amigote de estos sátrapas, con el agravante que no hubo licitación.........Adjudicación directa.

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22 Re: TODO CARO...no comprar el Mar Ago 15 2017, 19:06

PANORAMA FINANCIERO LOCAL martes 15 de Agosto de 2017
La bolsa porteña avanzó un 0,7% y conquistó un nuevo récord

http://www.ambito.com/893730-la-bolsa-portena-avanzo-un-07-y-conquisto-un-nuevo-record

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23 Re: TODO CARO...no comprar el Mar Ago 15 2017, 19:34

El talón de Aquiles.
La rodilla de Mauricio.
La clarividencia de Carlos X.



Jajajaj

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24 Re: TODO CARO...no comprar el Jue Ago 17 2017, 09:36

Cris llega al 40% o me vas a deber un whisky Don Arnold, acá los muchachos dicen que tenes menos palabras que escritos Socrates.

El mercado es una fiesta hoy, en octubre cuando vuelvan las dudas dará la misma revancha, o la historia se repite pero no con el mismo cotillón?, Don Lg.

Saludos.

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25 Re: TODO CARO...no comprar el Jue Ago 17 2017, 10:34

Todo al Mauri

En Octubre el oficialismo hace mejor elecciòn.

CFK es un cadaver polìtico, serà senadora a lo Menem. Massa y Randazzo dieron làstima. El mejor peronista es Macri, lejos

Apuestas fuertes: Indice Merval a buscar un primer hito de 30.000 puntos. Y AC17 el bono centenario

Segundo semestre baja la inflaciòn

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