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El precio de los inmuebles se va a destruir
Felipe RamÃrez
Buenos Aires, Argentina ––– Aquellos que me siguen desde hace tiempo saben cuál es mi opinión sobre los precios inmobiliarios en la Argentina. Desde hace 5 años que vengo diciendo lo mismo.
Y desde hace 5 años que me vengo equivocando…
Estoy convencido que los precios se van a destruir… pero año tras año suben casi sin pausa.
Ahora, ¿por qué pienso que los precios tienen que bajar?
Mi razonamiento es muy simple. Miro la oferta y la demanda y saco conclusiones. El supuesto “equilibrio” del mercado no me cierra por ningún lado.
Por un lado la oferta de inmuebles es cada vez mayor. Si bien durante el último par de años los emprendimientos en el pozo fueron menos populares que antes, siguen habiendo construcciones en Buenos Aires. Nuevos departamentos se agregan a la oferta todos los años.
Por el lado de la demanda, ésta es cada vez menor. Cada vez menos argentinos pueden comprar un departamento en dólares con sueldos destruidos en pesos. Esto, sumado a que casi no hay créditos, hace que la demanda sea cada vez menor.
¿Quién compra departamentos en nuestro país entonces?
Los inversores, aquellos que tienen dinero o negocios en el exterior y que pueden pagar precios cada vez más altos en dólares porque es la única inversión en la que confían en nuestro país. No confían en el sistema financiero, con razón. Entonces ellos son los únicos que compran.
Gracias a ellos, los inversores, el mercado sube todos los años. Con muy pocas transacciones, pero sube al fin. Y mas importante, estos inversores logran que el mercado no se destruya como tendría que ocurrir si ellos no existiesen.
Mi impresión era que estos inversores iban a terminar desapareciendo a medida que la economía entre en recesión, sus ingresos disminuyan y empiecen a necesitar los dólares para vivir. O a medida que la renta de los departamentos sea tan baja que ya no tenga sentido hacer la inversión.
Pero nada de esto ocurrió…, o mejor dicho, algo de eso ocurrió, pero surgieron otras variables que mantuvieron a los inversores firmes, tal vez no comprando agresivamente, pero más importante de todo, no vendiendo a precios más bajos.
Debido a esto, mi pronóstico nunca se convirtió en realidad.
Pero cuidado, sigo pensando lo mismo. A pesar de haber “errado” en el pronóstico en forma reiterada, mi razonamiento sigue siendo el mismo: los precios se deberían destruir.
Por eso me puse muy contento cuando en el Diario Clarín leí una excelente nota sobre el tema. Un economista muy prestigioso, Juan José Cruces, de la Universidad Di Tella, puso un poco de datos duros e investigación a mi “intuición”.
Y Cruces llego a la misma conclusión. La entrevista que le hace el periodista de Clarín Gustavo Bazán es imperdible. Se titula "Los inmuebles están caros, es un momento ideal para vender" y a continuación incluyo los párrafos más interesantes:
“Pero al decir que los inmuebles están sobrevaluados, ¿implícitamente no está sugiriendo que hay más chances de que bajen?”
“No, pueden seguir subiendo. Pero los datos históricos son éstos: la vivienda, en metros cuadrados ajustados por inflación, costaba en el promedio de los años 1976 a 1990 30.000 pesos de hoy. En la Convertibilidad el metro cuadrado llegó a bajar a 20.000 pesos y ahora está en los 40.000 pesos. Hoy los precios están en su máximo histórico, siempre hablando en pesos ajustados por inflación. Pero ello no quita que mañana puedan estar incluso más altos.”
“¿Cuál sería el precio justo entonces?”
“Mi cómputo implica una reducción de entre 30 y 50% respecto a los precios actuales.”
“¿Cómo llega a ese valor? ¿No piensa que de ahora en adelante el precio justo sea el de hoy?”
“Sería difícil que eso suceda. Para justificar el precio de hoy tenemos que descontar los flujos de fondos futuros (de alquileres) a un rendimiento del 3%, similar al de un bono del tesoro de los Estados Unidos. Eso no ocurre en ningún otro sector de la Argentina. El descuento a esa tasa del 3% sugiere que el precio está inflado. Pero esto no implica que yo estoy diciendo que estos precios van a bajar mañana. O el año que viene o en dos años.”
Repito: “esto no implica que yo estoy diciendo que estos precios van a bajar mañana. O el año que viene o en dos años”. Pero de que van a bajar, van a bajar.
Podés acceder a la entrevista completa haciendo clic aquí. Si te interesa el tema y tenés algunos minutos más disponibles, te recomiendo su lectura, tiene mucho contenido interesante.
Hay algo que no vas a encontrar en la nota que es muy relevante y útil para los inversores inmobiliarios argentinos. Estoy hablando de dos gráficos que miden la evolución de los precios en dólares y en pesos.
El primer cuadro mide el precio de los metros cuadrados en dólares desde el año 1976 hasta la actualidad.
Allí podemos ver cómo el precio del metro cuadrado, medido en dólares, pasó de alrededor de 700 dólares en el año 2002 hasta un máximo de 3.300 dólares en la actualidad. En el año 2012 el precio del metro cuadrado ajustó, pero rápidamente se recuperó y volvió a nuevos máximos medidos en dólares.
Pero si medimos los precios en pesos ajustados por inflación, el análisis es muy diferente.
Desde hace diez años que los precios en pesos ajustados por inflación están semi-fijos en torno a los 48.000 pesos el metro cuadrado. Durante el cepo cambiario se dispararon, pero ahora volvieron al mismo nivel. Y como ves en la serie de tiempo, en pesos ajustados por inflación están en máximos históricos.
Conclusión, no es momento para comprar. Es momento para vender. Para volver a un equilibro de mercado, Cruces proyecta una baja de entre el 30% y 50% en pesos. Aparte no dejan rentabilidad, menos del 3% anual.
Por eso es momento de hacer otras inversiones que actualmente cuentan con mucho mayor potencial.
El mercado siempre se toma su tiempo para corregir los desequilibrios. Pero tarde o temprano, hace su trabajo.
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Lo mismo pasa con los campos ....sobrevaluados por miedo a que les roben los ahorros en los bancos .
Ojo cuando ponen la plata ...Argentina por este camino marcha a una Crisis igual , mejor o peor que el 2001 , (nadie lo sabe ni cuando llega ) , pero seguro que llega porque los politicos no pueden hacer el ajuste y el pueblo no lo quiere y asi un dia explota en la cara ....
Felipe RamÃrez
Buenos Aires, Argentina ––– Aquellos que me siguen desde hace tiempo saben cuál es mi opinión sobre los precios inmobiliarios en la Argentina. Desde hace 5 años que vengo diciendo lo mismo.
Y desde hace 5 años que me vengo equivocando…
Estoy convencido que los precios se van a destruir… pero año tras año suben casi sin pausa.
Ahora, ¿por qué pienso que los precios tienen que bajar?
Mi razonamiento es muy simple. Miro la oferta y la demanda y saco conclusiones. El supuesto “equilibrio” del mercado no me cierra por ningún lado.
Por un lado la oferta de inmuebles es cada vez mayor. Si bien durante el último par de años los emprendimientos en el pozo fueron menos populares que antes, siguen habiendo construcciones en Buenos Aires. Nuevos departamentos se agregan a la oferta todos los años.
Por el lado de la demanda, ésta es cada vez menor. Cada vez menos argentinos pueden comprar un departamento en dólares con sueldos destruidos en pesos. Esto, sumado a que casi no hay créditos, hace que la demanda sea cada vez menor.
¿Quién compra departamentos en nuestro país entonces?
Los inversores, aquellos que tienen dinero o negocios en el exterior y que pueden pagar precios cada vez más altos en dólares porque es la única inversión en la que confían en nuestro país. No confían en el sistema financiero, con razón. Entonces ellos son los únicos que compran.
Gracias a ellos, los inversores, el mercado sube todos los años. Con muy pocas transacciones, pero sube al fin. Y mas importante, estos inversores logran que el mercado no se destruya como tendría que ocurrir si ellos no existiesen.
Mi impresión era que estos inversores iban a terminar desapareciendo a medida que la economía entre en recesión, sus ingresos disminuyan y empiecen a necesitar los dólares para vivir. O a medida que la renta de los departamentos sea tan baja que ya no tenga sentido hacer la inversión.
Pero nada de esto ocurrió…, o mejor dicho, algo de eso ocurrió, pero surgieron otras variables que mantuvieron a los inversores firmes, tal vez no comprando agresivamente, pero más importante de todo, no vendiendo a precios más bajos.
Debido a esto, mi pronóstico nunca se convirtió en realidad.
Pero cuidado, sigo pensando lo mismo. A pesar de haber “errado” en el pronóstico en forma reiterada, mi razonamiento sigue siendo el mismo: los precios se deberían destruir.
Por eso me puse muy contento cuando en el Diario Clarín leí una excelente nota sobre el tema. Un economista muy prestigioso, Juan José Cruces, de la Universidad Di Tella, puso un poco de datos duros e investigación a mi “intuición”.
Y Cruces llego a la misma conclusión. La entrevista que le hace el periodista de Clarín Gustavo Bazán es imperdible. Se titula "Los inmuebles están caros, es un momento ideal para vender" y a continuación incluyo los párrafos más interesantes:
“Pero al decir que los inmuebles están sobrevaluados, ¿implícitamente no está sugiriendo que hay más chances de que bajen?”
“No, pueden seguir subiendo. Pero los datos históricos son éstos: la vivienda, en metros cuadrados ajustados por inflación, costaba en el promedio de los años 1976 a 1990 30.000 pesos de hoy. En la Convertibilidad el metro cuadrado llegó a bajar a 20.000 pesos y ahora está en los 40.000 pesos. Hoy los precios están en su máximo histórico, siempre hablando en pesos ajustados por inflación. Pero ello no quita que mañana puedan estar incluso más altos.”
“¿Cuál sería el precio justo entonces?”
“Mi cómputo implica una reducción de entre 30 y 50% respecto a los precios actuales.”
“¿Cómo llega a ese valor? ¿No piensa que de ahora en adelante el precio justo sea el de hoy?”
“Sería difícil que eso suceda. Para justificar el precio de hoy tenemos que descontar los flujos de fondos futuros (de alquileres) a un rendimiento del 3%, similar al de un bono del tesoro de los Estados Unidos. Eso no ocurre en ningún otro sector de la Argentina. El descuento a esa tasa del 3% sugiere que el precio está inflado. Pero esto no implica que yo estoy diciendo que estos precios van a bajar mañana. O el año que viene o en dos años.”
Repito: “esto no implica que yo estoy diciendo que estos precios van a bajar mañana. O el año que viene o en dos años”. Pero de que van a bajar, van a bajar.
Podés acceder a la entrevista completa haciendo clic aquí. Si te interesa el tema y tenés algunos minutos más disponibles, te recomiendo su lectura, tiene mucho contenido interesante.
Hay algo que no vas a encontrar en la nota que es muy relevante y útil para los inversores inmobiliarios argentinos. Estoy hablando de dos gráficos que miden la evolución de los precios en dólares y en pesos.
El primer cuadro mide el precio de los metros cuadrados en dólares desde el año 1976 hasta la actualidad.
Allí podemos ver cómo el precio del metro cuadrado, medido en dólares, pasó de alrededor de 700 dólares en el año 2002 hasta un máximo de 3.300 dólares en la actualidad. En el año 2012 el precio del metro cuadrado ajustó, pero rápidamente se recuperó y volvió a nuevos máximos medidos en dólares.
Pero si medimos los precios en pesos ajustados por inflación, el análisis es muy diferente.
Desde hace diez años que los precios en pesos ajustados por inflación están semi-fijos en torno a los 48.000 pesos el metro cuadrado. Durante el cepo cambiario se dispararon, pero ahora volvieron al mismo nivel. Y como ves en la serie de tiempo, en pesos ajustados por inflación están en máximos históricos.
Conclusión, no es momento para comprar. Es momento para vender. Para volver a un equilibro de mercado, Cruces proyecta una baja de entre el 30% y 50% en pesos. Aparte no dejan rentabilidad, menos del 3% anual.
Por eso es momento de hacer otras inversiones que actualmente cuentan con mucho mayor potencial.
El mercado siempre se toma su tiempo para corregir los desequilibrios. Pero tarde o temprano, hace su trabajo.
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Lo mismo pasa con los campos ....sobrevaluados por miedo a que les roben los ahorros en los bancos .
Ojo cuando ponen la plata ...Argentina por este camino marcha a una Crisis igual , mejor o peor que el 2001 , (nadie lo sabe ni cuando llega ) , pero seguro que llega porque los politicos no pueden hacer el ajuste y el pueblo no lo quiere y asi un dia explota en la cara ....
